PORT GRIMAUD et le Domaine Maritime
Le 13 mars 1969, une lettre de la Direction des Ports Maritimes et des Voies Navigables, dépendant du Ministère de l'Equipement et du Logement de l'époque, adressée au Préfet du Var, définissait le Statut particulier de la Cité Lacustre...
Dans les années 60, la navigation de Plaisance se développant rapidement, il fallait construire au plus vite des ports de Plaisance pour accueillir tous ces bateaux. De tels ports avec leurs infrastructures, quais, capitainerie, bornes à quai avec eau et electricité, coutent chers et l'Etat, qui prévoyait une augmentation annuelle de 20% du nombre de ces bateaux, doit faire appel à des capitaux privés qu'il attire avec l'octroi de droits particuliers sur le domaine public maritime: ce sont des droits de jouissance exclusifs sur les amodiations tels que définis dans la circulaire du 29 décembre 1965:
Cette circulaire fut remplacée par une nouvelle en date du 19 Mars 1981 qui modifiait concidérablement la précédente puisque qu'elle stipulait que les particuliers participant au financement d'un port de plaisance obtenait non plus la jouissance exclusive d'un anneau défini mais la garantie d'un droit d'amarrage dans une zone du port...
PORT GRIMAUD s'est construit avec ce très beau slogan publicitaire: "le bateau devant votre maison" avec des variantes du style "offrer une maison à votre bateau"
PORT GRIMAUD était une cité lacustre avec des maisons bordant des canaux créés sur des terrains privés, formant un lac intérieur ouvrant initialement sur la Giscle. Les quais étaient étroits (surtout pour la construction de PG1) mais privés et suffisemment grands pourt accueillir les bateaux des nouveaux propriétaires.
Malheureusement, après une forte crue de la Giscle en 1967 qui inonda le chantier; l'architecte François Spoerry décida d'ouvrir le plan d'eau sur la mer ce qui fut fait en juin 68. La cité lacustre tombait sous la circulaire de 65 (qui autorise donc que l'emplacement d'amarrage est indissociable de la maison ou de l'immeuble et que le quai est privé) mais sous le régime de la concession...
Port Camargue était en construction (début des travaux en 1969), un nouveau port de plaisance sur le littoral languedocien, dans le cadre de la mission Racine. Une 1ère digue fut construite (la digue de l'Espiguette), mais dès le départ, Port Camargue s'ouvrait sur la mer!
L’ouverture de Port Grimaud sur la mer ayant été faite artificiellement, des discutions s'en suivirent entre l'Administration, l'Architecte, le Maire et les présidents des ASL. il y a eu probablement un marchandage entre l’octroi des permis de construire et la donation par PG des terrains d’assiette des canaux. Le Maire de l'époque, Jean Paul Bréhant, était également Président de PG1, et a donc du veiller à ce qu'une solution acceptable pour la cité lacustre, soit enfin réglementée.
Le sol étant ainsi devenu la propriété de l’Etat, l’eau du même coup est devenue domaine public maritime.
Les propriétaires et copropriétaires des Marinas de Port-Camargue disposeront jusqu’en 2051 du domaine public portuaire soit pour une durée de 35 ans qui est le maximum autorisé pour ce genre de contrat.
Chaque contrat est individuel. Chacun devait décider s’il préfèrait anticiper ou s’il choisait de signer le contrat dans le courant de l’année 2019. S’il retenait cette seconde solution, il pouvait signer pour 35 ans OU pour une année renouvelable".
Quelle que soit la décision, les signataires doivent s’acquitter d’une somme de 1 500 € sur 5 ans pour valider ce contrat.
C’est dans ce contexte que la concession du plan d’eau a été accordée à PG1 en 1975 et à PG2 en 1982.
Ces actes prévoyaient que l’entretien des digues du large étaient à la charge des concessionnaires...
Des contrats d'amodiation doivent, depuis 2009, être établis entre le propriétaire d'un bateau utilisant un amarrage, et la commune, sur lequel doit être mentionnés que le quai est privé.
Ces concessions étaient faites pour 50 ans. Elles s'achèvent en 2025 pour PG1 et 2028 pour PG2. Elles vont devoir être renégociées... Personne aujourd'hui n'est en mesure de savoir ce qui va se passer à la fin des concessions.
Voici le plan de masse décrivant les limites de la concession :
En novembre 1917, Le CONSEIL GENERAL de l'ENVIRONNEMENT et du DEVELOPPEMENT DURABLE (CGEDD) dépendant du Ministère de DE LA TRANSITION ÉCOLOGIQUE ET SOLIDAIRE, a établi un rapport sur la "Fin des contrats d'amodiation dans les marinas des ports de plaisance".
dans la liste des recommandations proposées, 2 d'entre elles interessent notre cité lacustre :
- "Aux autorités concédantes : ne pas envisager l’aliénation des plans d’eau même situés au droit des propriétés privées, quand ils ne sont accessibles que par cette propriété et qu’ils ne peuvent être utilisés, en conséquence, que par le propriétaire riverain;
- Aux autorités concédantes : délivrer, si nécessaire, des titres à l’amiable comme le permettent les articles L 2122-1-3 1°) ou 4°) du code général de la propriété des personnes publiques dans le cas des plans d’eau situés au droit des propriétés privées, quand ils ne sont accessibles que par cette propriété et qu’ils ne peuvent être utilisés, en conséquence, que par le propriétaire riverain."
A la page 7 du document, il est précisé : " La situation de port Grimaud s’avère un peu différente puisque, dès l’origine, la cité lacustre, puis la marina, après la mise en communication directe avec la mer, ont été intégralement conçues pour permettre aux résidents de stationner leurs véhicules nautiques devant chez eux, leur véhicule automobile demeurant à l’extérieur. Mais la densité des logements (plus de 2500) est telle que « seulement » 53 % des propriétaires de PG1 sont amodiataires d’un poste, 72 % à PG2 et 30 % à PG3. ".
Un lien juridique entre la propriété d’une résidence et la jouissance d’un poste amodié existe donc à Port Grimaud et ce lien est à la base de l'existence de notre marinas.
A PORT GRIMAUD, il y a 1500 postes amodiés soit 78% de la capacité totale du port.
En tant que membre de L’ASL concessionnaire, chaque propriétaire amodiataire contribue aux charges de la concession. Ces charges sont intégrées dans les charges de copropriété.
Seulement 63% des résidences (maisons et appartements) ont une amodiation.
Pour bien comprendre la situation de Port Grimaud, lire l'Analyse du rapport de 2011 concernant la PORT GRIMAUD ainsi que le Rapport établi par le CGEDD.
Par délibération n°2021/01/114 en date du 28 septembre 2021, la Commune a décidé de résilier les contrats de concession, conformément aux dispositions de l’article 44 du Cahier des Charges desdits contrats et de fusionner l’ensemble des bassins en un seul port, afin de permettre une réorganisation du service portuaire.
Par délibération n°2021/04/118 en date du 9 novembre 2021, la Commune a opté pour une gestion de ce port unique en régie dotée de la seule autonomie financière.
La résiliation et la reprise en régie sont effectives depuis le 1er janvier 2022. Or, elles emportent de plein droit la résiliation de tous les contrats d’amodiation précédemment conclus, ce que prévoient tant les contrats de concession que le contrat-type approuvé par la Commune.
La Mairie insiste pour que le principe de l’amodiation, qui fait la spécificité de Port-Grimaud, soit préservé, ces contrats d’amodiation matérialisant le lien juridique entre la propriété d’une résidence privée (maison individuelle ou appartement) et la jouissance d’un poste amodié sur le domaine public.
En fait, les contrat d'amodiation n'existent plus en droit français, remplacé par un 'droit d'usage' ou 'garantie d'usage.La Mairie doit aujourd’hui composer avec les nouvelles règles applicables :
- "d’une part, l’article R.5314-31 du Code des Transports prévoit que « La disposition privative de postes à quai destinés à des navires de plaisance ne peut être consentie pour une durée supérieure à un an, renouvelable chaque année dans les conditions définies par l’autorité compétente […] ».
- d’autre part, l’article R.5314-1 du même Code dispose qu’:« […] il peut être accordé des garanties d’usage de postes d’amarrage ou de mouillage pour une durée maximale de 35 ans, en contrepartie d’une participation au financement d’ouvrages portuaires nouveaux constituant une dépendance du domaine public de l’Etat.
Le contrat accordant la garantie d’usage mentionnée ci-dessus doit prévoir que le droit attaché à cette garantie ne peut faire l’objet d’une location que par l’entremise du gestionnaire du port ou avec son accord ».
Avant de pouvoir proposer à chaque usager selon sa situation particulière, tel ou tel contrat, la Commune doit définir un programme pluriannuel d’investissement portant sur la réalisation d’ouvrages portuaires nouveaux qui pourrait justifier une participation au financement de la part des particuliers et d’être en mesure de proposer une garantie d’usage dans la limite de 35 ans.
Dans l’attente et pour éviter de rompre ce lien juridique, la Mairie a décidé de proposer aux occupants actuels un contrat de mise à disposition privative de poste à quai pour l’année 2022, dont le projet est annexé à la présente délibération.
A suivre...
L'OEUVRE de François SPOERRY...
HISTORIQUE :
Dans les années 60, la navigation de Plaisance se développant rapidement, il fallait construire au plus vite des ports de Plaisance pour accueillir tous ces bateaux. De tels ports avec leurs infrastructures, quais, capitainerie, bornes à quai avec eau et electricité, coutent chers et l'Etat, qui prévoyait une augmentation annuelle de 20% du nombre de ces bateaux, doit faire appel à des capitaux privés qu'il attire avec l'octroi de droits particuliers sur le domaine public maritime: ce sont des droits de jouissance exclusifs sur les amodiations tels que définis dans la circulaire du 29 décembre 1965:
"... On pourra envisager la faculté pour le concessionnaire d'amodier privativement une partie des postes à des particuliers ayant participé au financement des ouvrages"...
Cette circulaire fut remplacée par une nouvelle en date du 19 Mars 1981 qui modifiait concidérablement la précédente puisque qu'elle stipulait que les particuliers participant au financement d'un port de plaisance obtenait non plus la jouissance exclusive d'un anneau défini mais la garantie d'un droit d'amarrage dans une zone du port...
PORT GRIMAUD s'est construit avec ce très beau slogan publicitaire: "le bateau devant votre maison" avec des variantes du style "offrer une maison à votre bateau"
PORT GRIMAUD était une cité lacustre avec des maisons bordant des canaux créés sur des terrains privés, formant un lac intérieur ouvrant initialement sur la Giscle. Les quais étaient étroits (surtout pour la construction de PG1) mais privés et suffisemment grands pourt accueillir les bateaux des nouveaux propriétaires.
La cité lacustre se batissait sur des terrains privés sans être ouverte sur la mer.
Donc les canaux étaient privés et les amarrages étaient privés.
Donc les canaux étaient privés et les amarrages étaient privés.
Malheureusement, après une forte crue de la Giscle en 1967 qui inonda le chantier; l'architecte François Spoerry décida d'ouvrir le plan d'eau sur la mer ce qui fut fait en juin 68. La cité lacustre tombait sous la circulaire de 65 (qui autorise donc que l'emplacement d'amarrage est indissociable de la maison ou de l'immeuble et que le quai est privé) mais sous le régime de la concession...
Port Camargue
Port Camargue était en construction (début des travaux en 1969), un nouveau port de plaisance sur le littoral languedocien, dans le cadre de la mission Racine. Une 1ère digue fut construite (la digue de l'Espiguette), mais dès le départ, Port Camargue s'ouvrait sur la mer!
L’ouverture de Port Grimaud sur la mer ayant été faite artificiellement, des discutions s'en suivirent entre l'Administration, l'Architecte, le Maire et les présidents des ASL. il y a eu probablement un marchandage entre l’octroi des permis de construire et la donation par PG des terrains d’assiette des canaux. Le Maire de l'époque, Jean Paul Bréhant, était également Président de PG1, et a donc du veiller à ce qu'une solution acceptable pour la cité lacustre, soit enfin réglementée.
Le sol étant ainsi devenu la propriété de l’Etat, l’eau du même coup est devenue domaine public maritime.
Nouveau contrat pour Port Camargue :
Le samedi 26 mars 2016, un nouveau contrat "plan d’eau marina" était signé entre l'Etat et le concessionnaire du Plan d'eau.Les propriétaires et copropriétaires des Marinas de Port-Camargue disposeront jusqu’en 2051 du domaine public portuaire soit pour une durée de 35 ans qui est le maximum autorisé pour ce genre de contrat.
Chaque contrat est individuel. Chacun devait décider s’il préfèrait anticiper ou s’il choisait de signer le contrat dans le courant de l’année 2019. S’il retenait cette seconde solution, il pouvait signer pour 35 ans OU pour une année renouvelable".
Quelle que soit la décision, les signataires doivent s’acquitter d’une somme de 1 500 € sur 5 ans pour valider ce contrat.
La concession
C’est dans ce contexte que la concession du plan d’eau a été accordée à PG1 en 1975 et à PG2 en 1982.
Ces actes prévoyaient que l’entretien des digues du large étaient à la charge des concessionnaires...
Des contrats d'amodiation doivent, depuis 2009, être établis entre le propriétaire d'un bateau utilisant un amarrage, et la commune, sur lequel doit être mentionnés que le quai est privé.
Ces concessions étaient faites pour 50 ans. Elles s'achèvent en 2025 pour PG1 et 2028 pour PG2. Elles vont devoir être renégociées... Personne aujourd'hui n'est en mesure de savoir ce qui va se passer à la fin des concessions.
Les statuts de Port Grimaud
Limites de la concession
Voici le plan de masse décrivant les limites de la concession :
Rapport CGEDD de novembre 2017
En novembre 1917, Le CONSEIL GENERAL de l'ENVIRONNEMENT et du DEVELOPPEMENT DURABLE (CGEDD) dépendant du Ministère de DE LA TRANSITION ÉCOLOGIQUE ET SOLIDAIRE, a établi un rapport sur la "Fin des contrats d'amodiation dans les marinas des ports de plaisance".
dans la liste des recommandations proposées, 2 d'entre elles interessent notre cité lacustre :
- "Aux autorités concédantes : ne pas envisager l’aliénation des plans d’eau même situés au droit des propriétés privées, quand ils ne sont accessibles que par cette propriété et qu’ils ne peuvent être utilisés, en conséquence, que par le propriétaire riverain;
- Aux autorités concédantes : délivrer, si nécessaire, des titres à l’amiable comme le permettent les articles L 2122-1-3 1°) ou 4°) du code général de la propriété des personnes publiques dans le cas des plans d’eau situés au droit des propriétés privées, quand ils ne sont accessibles que par cette propriété et qu’ils ne peuvent être utilisés, en conséquence, que par le propriétaire riverain."
A la page 7 du document, il est précisé : " La situation de port Grimaud s’avère un peu différente puisque, dès l’origine, la cité lacustre, puis la marina, après la mise en communication directe avec la mer, ont été intégralement conçues pour permettre aux résidents de stationner leurs véhicules nautiques devant chez eux, leur véhicule automobile demeurant à l’extérieur. Mais la densité des logements (plus de 2500) est telle que « seulement » 53 % des propriétaires de PG1 sont amodiataires d’un poste, 72 % à PG2 et 30 % à PG3. ".
Un lien juridique entre la propriété d’une résidence et la jouissance d’un poste amodié existe donc à Port Grimaud et ce lien est à la base de l'existence de notre marinas.
A PORT GRIMAUD, il y a 1500 postes amodiés soit 78% de la capacité totale du port.
En tant que membre de L’ASL concessionnaire, chaque propriétaire amodiataire contribue aux charges de la concession. Ces charges sont intégrées dans les charges de copropriété.
Seulement 63% des résidences (maisons et appartements) ont une amodiation.
Pour bien comprendre la situation de Port Grimaud, lire l'Analyse du rapport de 2011 concernant la PORT GRIMAUD ainsi que le Rapport établi par le CGEDD.
2022
Par délibération n°2021/01/114 en date du 28 septembre 2021, la Commune a décidé de résilier les contrats de concession, conformément aux dispositions de l’article 44 du Cahier des Charges desdits contrats et de fusionner l’ensemble des bassins en un seul port, afin de permettre une réorganisation du service portuaire.
Par délibération n°2021/04/118 en date du 9 novembre 2021, la Commune a opté pour une gestion de ce port unique en régie dotée de la seule autonomie financière.
La résiliation et la reprise en régie sont effectives depuis le 1er janvier 2022. Or, elles emportent de plein droit la résiliation de tous les contrats d’amodiation précédemment conclus, ce que prévoient tant les contrats de concession que le contrat-type approuvé par la Commune.
La Mairie insiste pour que le principe de l’amodiation, qui fait la spécificité de Port-Grimaud, soit préservé, ces contrats d’amodiation matérialisant le lien juridique entre la propriété d’une résidence privée (maison individuelle ou appartement) et la jouissance d’un poste amodié sur le domaine public.
En fait, les contrat d'amodiation n'existent plus en droit français, remplacé par un 'droit d'usage' ou 'garantie d'usage.La Mairie doit aujourd’hui composer avec les nouvelles règles applicables :
- "d’une part, l’article R.5314-31 du Code des Transports prévoit que « La disposition privative de postes à quai destinés à des navires de plaisance ne peut être consentie pour une durée supérieure à un an, renouvelable chaque année dans les conditions définies par l’autorité compétente […] ».
- d’autre part, l’article R.5314-1 du même Code dispose qu’:« […] il peut être accordé des garanties d’usage de postes d’amarrage ou de mouillage pour une durée maximale de 35 ans, en contrepartie d’une participation au financement d’ouvrages portuaires nouveaux constituant une dépendance du domaine public de l’Etat.
Le contrat accordant la garantie d’usage mentionnée ci-dessus doit prévoir que le droit attaché à cette garantie ne peut faire l’objet d’une location que par l’entremise du gestionnaire du port ou avec son accord ».
Avant de pouvoir proposer à chaque usager selon sa situation particulière, tel ou tel contrat, la Commune doit définir un programme pluriannuel d’investissement portant sur la réalisation d’ouvrages portuaires nouveaux qui pourrait justifier une participation au financement de la part des particuliers et d’être en mesure de proposer une garantie d’usage dans la limite de 35 ans.
Dans l’attente et pour éviter de rompre ce lien juridique, la Mairie a décidé de proposer aux occupants actuels un contrat de mise à disposition privative de poste à quai pour l’année 2022, dont le projet est annexé à la présente délibération.
A suivre...
L'OEUVRE de François SPOERRY...